Garantie Financière d’Achèvement

GFA : comment ça marche vraiment ?

La Garantie Financière d’achèvement est illimitée :

• Dans le montant :
  • En effet, le garant s’engage à terminer les travaux de construction pour rendre habitable l’immeuble. Cela peut donc passer par la démolition de ce qui à déjà été construit.

• Dans la durée :
  • En effet, le garant s’engage à l’achèvement de l’immeuble :
    • Achèvement urbanistique (achèvement de l’immeuble dans son enveloppe externe et branchement VRD réalisé, accès réalisés et praticable et fonctionnement des parties communes)
    • Achèvement technique : appartements habitables (mais pas le parachèvement : papiers peints…), désinfections faite par un professionnel et attestation du maître d’œuvre

  La mise en jeu de la garantie ne peut se jouer qu’en cas de défaillance du vendeur et elle est constatée par l’état de cessation des paiements du vendeur ou quand celui-ci établit qu’il ne dispose pas des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

  Le cautionnement ne couvre que les sommes destinées à assurer l’habitabilité de l’immeuble dans les limites du permis de construire et du descriptif. L’aménagement des espaces verts, jardins et clôtures n’est pas couvert par cette garantie.

  Garantie Financière d’Achèvement : que dit la loi ?

  I – VEFA

  Signification : Vente en l’état futur d’achèvement
  Art. 261-3 du code de la construction et de l’habitation

  Le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

  Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux

  II – GFA (Garantie Financière d’Achèvement)

  La Garantie Financière d’achèvement ou Garantie Extrinsèque permet de donner la certitude à l’acquéreur qu’en cas de défaillance du promoteur, son immeuble sera achevé.
  Définie dans le code de la Construction et de l’habitation par les articles R. 261-17 à 24, la GFA est :

  • Obligatoire dans le secteur protégé pour les promotions à usage d’habitation (immeubles à usage d’habitation ou maisons individuelles en lotissement ou lorsque le vendeur du terrain est payé en logements (dation),
  • Facultative dans le secteur libre : promotion de bureaux, commerces (mais souvent exigée par l’acheteur).

  La Garantie Financière d’achèvement Intrinsèque n’existe plus

  Etude et accompagnement dans la constitution du dossier de GFA

  • Etude Financière
    • Bilan prévisionnel de l’opération
    • Plan de trésorerie
    • Etats des pré-commercialisations
    • Justificatif d’apports,
    • Justificatifs du crédit d’accompagnement
  • Etude Technique
    • Vérification PC et justificatif de non recours
    • DOC
    • Vérification des contrats de réservation
    • Prix au m²
    • Capacité financière et technique du constructeur à réaliser
    • Durée des travaux
    • Etude Promoteur
      • Expérience
      • Actionnariat
      • Soutien financier
      • Bilan comptable des structures actionnaires
      • Patrimoine des associés
    • Garanties Requises
      • Promesse d’affectation hypothécaire
      • Garantie autonome de la société actionnaire
      • Caution personnelle et solidaire de l‘actionnaire personne physique
      • Souscription DO/TRC/CNR
      • Ouverture d’un compte centralisateur dédié à l’opération
      • Engagement de non cession des parts